간주임대료 편집하기

<br />

==수입에 간주임대료 산입==
거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입

=== 주택 ===

* '''(요건1)''' 3주택 이상 소유(부부합산)
** 소형주택<ref>주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택</ref>은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
* '''(요건2)''' 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

=== 그 외 ===

* 소유 물건 수 및 보증금에 무관하게 산입

==주택의 간주임대료 계산 방법==

=== 계산 식 ===

*'''장부신고'''

[[파일:주택의 간주임대료 장부신고 계산식.png|0x0픽셀]]

*'''추계신고'''

[[파일:주택의 간주임대료 추계신고 계산식.png]]

*보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

=== 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세) ===
{| class="wikitable"
!구 분
!소득세
!법인세
|-
|'''적용대상'''
|비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문)
|추계과세 시 적용
|-
|'''차감하는 금융수익'''
|수입이자와 할인료, 수입배당금
|수입이자와 할인료, 수입배당금,
신주인수권처분익, 유가증권처분익
|-
|'''건설비상당액'''
| colspan="2" |주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음
|}

==계산 사례==

===='''(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우'''====
부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.8%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

*아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우

{| class="wikitable"
!구 분
!보증금
!월세
!임대기간
!주거전용면적
!기준시가
|-
|A주택
|150,000,000
|1,000,000
|01.01.∼12.31.
|69
|4억
|-
|B주택
|100,000,000
| -
|01.01.∼12.31.
|65
|2.5억
|-
|C주택
|350,000,000
|1,300,000
|01.01.∼12.31.
|109
|6억
|}

*(보증금 등 - 3억원<sup>1)</sup>)의 적수 × 60% ÷ 366 × 1.8% － 임대사업부분 발생 금융수익<sup>2)</sup>
**1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
**2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

{| class="wikitable"
!구 분
!간주임대료
!월세
!합 계
|-
|A주택
|1,619,999<sup>1)</sup>
|12,000,000<sup>4)</sup>
|13,619,999
|-
|B주택
|1,080,000<sup>2)</sup>
| -
|1,080,000
|-
|C주택
|540,000<sup>3)</sup>
|15,600,000<sup>5)</sup>
|16,140,000
|-
| colspan="3" |합계
|30,839,999
|}

*<nowiki>1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,619,999</nowiki>
*<nowiki>2) B : [ ( 1억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000</nowiki>
*<nowiki>3) C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 540,000</nowiki>
*4) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
*5) C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000

===='''(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우'''====
단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

*부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

{| class="wikitable"
!구 분
!보증금
!월세
!소유현황
(甲 : 乙 지분율)
|-
|A주택
|400,000,000
|1,200,000
|甲 단독소유
|-
|B주택
|500,000,000
| -
|50 : 50
|-
|C주택
|30,000,000
|1,300,000
|30 : 70
|-
|D주택
|170,000,000
| -
|10 : 90
|}

*부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자<ref>공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄</ref>로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산

{| class="wikitable"
!구 분
!간주임대료
!월세
!소계
!甲 수입금액
!乙 수입금액
|-
|A(甲)
|1,080,000<sup>1)</sup>
|14,400,000<sup>5)</sup>
|15,480,000
|15,480,000
| -
|-
|B(5:5)
|2,160,000<sup>2)</sup>
| -
|2,160,000
|1,080,000
|1,080,000
|-
|C(3:7)
|324,000<sup>3)</sup>
|15,600,000<sup>6)</sup>
|15,924,000
|4,777,200
|11,146,800
|-
|D(1:9)
|1,835,999<sup>4)</sup>
| -
|1,835,999
|183,599
|1,652,399
|-
|합 계
|
|
|
|21,520,799
|13,879,199<sup>7)</sup>
|}

*<nowiki>1) A :  ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000</nowiki>
*<nowiki>2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000</nowiki>
*<nowiki>3) C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 324,000</nowiki>
*<nowiki>4) D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,835,999</nowiki>
*5) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
*6) D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
*7) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

===='''(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우'''====
보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

*비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동

{| class="wikitable"
!구 분
!임대기간
!보증금
|-
| rowspan="2" |A주택
|01.01.∼05.28. (149일)
|200,000,000
|-
|05.29.∼12.31. (217일)
|230,000,000
|-
| rowspan="2" |B주택
|01.01.∼07.24. (206일)
|200,000,000
|-
|07.25.∼12.31. (160일)
|270,000,000
|-
|C주택
|01.01.∼12.31. (366일)
|130,000,000
|}

*각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
*각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산

{| class="wikitable"
!임대기간
!1.1.∼5.28.
!5.29.∼7.24.
!7.25.∼12.31.
!합 계
|-
|A주택 보증금
|200,000,000
|230,000,000
|230,000,000
| rowspan="5" |
|-
|B주택 보증금
|200,000,000
|200,000,000
|270,000,000
|-
|C주택 보증금
|130,000,000
|130,000,000
|130,000,000
|-
|보증금 등 합계
|530,000,000
|560,000,000
|630,000,000
|-
|(보증금 -3억) 적수
|34,720백만원<sup>1)</sup>
|14,820백만원<sup>2)</sup>
|52,800백만원<sup>3)</sup>
|-
|간주임대료
|1,011,245<sup>4)</sup>
|437,310<sup>5)</sup>
|1,558,032<sup>6)</sup>
|3,006,587
|}

*1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,720,000,000
*2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
*3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
*4) 34,720백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,011,245
*5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 437,310
*6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,558,032

==참고 문헌==

*국세청 국세신고 안내

==각주==
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<references />